주택 및 상가 건물 임대차보호법 주요내용

주택 및 상가 건물 임대차보호법 주요내용

                                                                           (출처 : 주택임대차보호법 제10303호 2010.05.17)
                                                                           (출처 : 상가임대차보호법 제10580호 2011.4.12)

1. 적용범위

◇ 주택
주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되며 그 임대주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 겨우도 포함된다.

◇ 상가건물
사업자 등록의 대상이 되는 건물로서 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차에 대하여 적용되나 일정한 보증금액[시행령제2조1항]을 초과하는 임대차는 제외 한다.

[시행령제2조1항 : 보증금적용범위]
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원

[시행령제6조:차임이있는 경우]
1. 서울특별시 : 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

2.대항력

◇ 주택

선순위 권리가 없는 주택에 임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날 부터대항력이 있다.

◇상가건물

선순위 권리가 없는 상가건물에 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

3. 확정일자부 보증금의 우선변제권

◇ 주택

대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 경매 또는 공매에서 후 순위권리자 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

◇ 상가건물

대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로 부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 주택과 같다.

4. 소액보증금의 우선변제권

◇ 주택

경매신청등기전에 대항요건을 갖추면 보증금중 일정액을 선 순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 그 범위는 대지가액을 포함한 가액의 2분의 1범위 안에서 대통령령으로 정한다..

[시행령제4조:임차인의범위]
1. 서울특별시: 7천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 6천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5천500만원
4. 그 밖의 지역: 4천만원

[시행령제3조1항:보호금액]

1.서울특별시: 2천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천200만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천900만원
4. 그 밖의 지역: 1천400만원

◇ 상가건물

주택과 동일하나 그범위는 임대인 소유의 대지가액을 포함한 임대건물가액의 3분1범위 안에서 대통령령으로 정한다.

[시행령제2조1항 : 보증금범위]
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원

[시행령제7조 : 보호금액]
1. 서울특별시 : 1천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원

5. 최단기간
◇ 주택

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그기간을 2년으로 본다 묵시적 갱신의 경우도 같다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

◇ 상가건물

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 본다.
다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다

6. 계약의 갱신

◇ 주택
임대인이 임대차 기간만료전 6월 부터1월까지의 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만 존속기간은 2년으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다

◇ 상가건물

임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유없이는 이를 거절하지 못하고 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

[시행령제10조1항 : 갱신거절사유]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

7. 임차권 등기

◇ 주택

임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

8. 증액등 기타

가. 상가건물의 보증금 산출 공식 : 보증금 +월세 *100
나. 임대인의 차임증액은 주택 5%[증액후 1년이내는 증액 불가] , 상가건물 연9%를 초과 못함[증액후 1년이내는 증액 불가]
다. 보증금을 월 차임으로 전환할 경우 주택 연14% , 상가건물 연 15%를 초과하지 못함