최근 주택시장은 혼돈의 상황에 빠져 있고, 국민은 주택가격의 변동에 대응하지 못해 주거생활에 대한 불안감으로 불안정한 삶을 걱정하고 있다. 현시점에서 국민의 관심사는 주택을 소유해 부를 창출하는 데에 사활을 걸고 있다 해도 과언이 아니다. 그리고 정부는 이를 바로잡는다는 구실로 수많은 주택 안정화 정책을 추진하지만, 국민의 마음을 읽지 못해 시행하는 정책마다 실패를 거듭하고 있다.
삶의 질이 향상됨에 따라 국민은 고급주택을 선호하게 되고 기존의 주택을 버리고 신규 주택을 찾게 된다. 하지만 공공은 국민이 바라는 주택의 수준을 망각하고 주택 수만을 늘리는데 몰두하고 공공이 주도하는 공공기관의 주택사업을 통해 이를 실현하지만 결국은 국민의 실망과 분노를 자아내 국민적 이슈만을 만들고 내고 있다.
주택은 시대의 변화나 국가의 생활습관 등에 따라 다양성을 갖게 되고 우리 국민은 빠른 시대변화에 적응하는 순발력을 발휘해 국가가 가진 한계를 주거문화에 반영해 고층아파트를 선호하는 경향을 보이게 돼, 이는 공동생활을 통한 삶의 질과 더불어 주어진 공간에서 개별적인 삶을 영위할 수 있는 편의성 등이 반영돼 국민의 주택에 대한 선호 방향이 결정됐다고 할 수 있다.
그런데 공공이 공급하는 공동주택의 품질을 볼 때 국민의 요구를 충족하기에는 한계가 있다. 최근 사회적으로 이슈가 되는 공공기관이 공급한 주택의 품질을 볼 때, 국민의 주거문화가 극단적으로 양극화돼 있음을 공공이 추진하는 주택 공급 정책에서 보여주고 있다. 결론적으로 공공이 주택 양극화를 만들어 내고 있다고 할 수 있는바, 공공이 추진하는 주택 공급 정책은 현실을 반영하지 못한 것이라 할 것이다. 국민의 생활 수준이 향상돼 고급주택을 선호함에도 불구하고 주택이 가질 수 있는 모든 단점만을 가진 소형주택을 공급해 국민이 생활하도록 하는 것은 주택 공급량의 역설이라고 할 수 있다.
공공이 공급하는 주택의 품질이나 공공이 공급하려는 대상에 있어 도시정비사업의 그것과 차이가 있음은 주택 공급 정책의 특성상 불가결한 현상이라 하더라도, 민간이 공급하는 주택의 품질과 차이가 없어야 한다. 그리고 민간이 공급하는 주택은 대상자들의 선호에 그 품질이 업그레이드되는 구조로 돼 있다 할 것인데, 도시정비사업이야말로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 함축하고 있는 `도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다`는 그 뜻을 명확히 하는 것이다.
하지만 공공은 지금까지 도시정비사업을 통제의 대상으로, 투기의 온상으로 규정해 그에 대응하는 입법을 꾸준히 진행했고, 심지어 사업시행자를 관리하고 통제하는 것이 도시정비사업을 정상화하는 것으로 판단해 입법활동을 자행해 왔다. 이는 도시정비사업이 주택시장의 변동에 따라 살아있는 생물처럼 움직인다는 속성을 망각한 것이라 할 수 있다. 도시정비사업은 민간이 운영하는 사업으로 이익을 영위하도록 본질적으로 보장돼야 한다.
도시정비사업은 시행 방법에 따라 사업의 방식을 분류하고 있으나 궁극적으로 공공이 개입할 수 있는 정도에 따라 시행법이 결정된다 할 수 있다. 민간사업의 영역에서 공공이 직접 개입해 사업을 시행하는 정도에 따라 분류된다 할 때, 재개발사업이나 주거환경개선사업은 공공이 직접 개입할 수 있는 사업영역이며 재건축사업과는 수용의 적용 여부로 차별화할 수 있는바, 도시정비사업도 공공시행자가 주도할 수 있는 영역에서 공공의 주택 공급 정책과 연관돼 있다.
최근 공공은 공공재개발사업을 추진하면서 일반 재개발사업과 달리 인센티브를 부여해 사업을 활성화하고자 한다. 그러나 그 인센티브는 사업시행자가 누구인가가 아니라 공통으로 부여돼야 한다. 다만 공공은 재개발사업에서 창출되는 개발이익에 대해 어떻게 분배할 것인가에 대한 방향을 설정해야 하고, 최소한 개발이익의 산정에 주택시장의 변동에 따른 이익을 제외한다면 도시정비사업의 방향은 더욱 뚜렷하게 규정할 수 있을 것이다.
그런데도 공공은 주택시장의 변동에 따라 변화하는 주택가격의 높낮이를 이익의 개념에서 접근하면서 가격이 상승하는 경우 이익이라 명명하고 가격이 하락하는 경우 공공의 정책 실패라 규정해 세제 등을 통해 보완적 정책을 마련함은 궁극적으로 주택시장에 대해 공공이 책임을 지지 않겠다는 것으로 인식된다. 공공의 정책 실패에서 야기되는 집값 상승까지 투기라 규정해 개발이익을 환수함은 전말이 전도된 것이라 할 것이다.
최근 주택값의 상승은 도시정비법이 시행된 이후 가장 심각한 것으로 도시정비법의 존립 여부를 다시 되돌아보게 하고 공공이 주택시장에 얼마만큼 개입하는 것이 정당한가에 대한 물음을 던져주고 있다. 공공이 직접 시장에 개입해 주택 공급을 주도하고 부동산에 대한 공개념의 도입을 시도하고 있다는 점을 고려할 경우 시세 상승의 책임은 전적으로 공공에 있다 할 것인바, 향후 주택시장의 안정화를 가져올 수 있는 정책의 강구는 공공에 주어진 시급하고도 막중한 과제이다.
주택가격의 안정은 다양한 영역에서 접근할 수 있으나 공공이 주도하는 정책을 보면 주택 공급량의 독점과 각종 입법을 통해 통제하는 것이라 할 것인바, 이는 시장논리가 적용되는 주택시장에서 수요와 공급량의 균형을 파괴하는 것으로 공공의 주택시장에 대한 접근법에 있어 문제가 있다고 할 수 있다. 하지만 공공은 주택을 공급하는 경로에서 야기되는 문제점들을 외면하고 본질적인 속성을 벗어난 정책들을 추진하다 보니 악순환이 반복된다 할 수 있다.
대한민국 부동산시장의 특성을 정확하게 파악한다면, 주택가격과 도시정비사업은 상관관계를 갖고 있고 도시정비사업이 원만하게 진행되는 경우 주택시장이 안정된다는 것에 대한 순기능을 분석해 공공이 추진하는 주택 공급 방향과 통합적으로 관리될 수 있도록 해야 한다. 아울러 도시정비사업에 적용되는 각종 규제를 완화하고 개발이익환수의 최소화 방안이 무엇인가에 대한 정책부터 찾아야 할 것이다. 궁극적으로 도시정비사업의 정상화는 주택가격의 안정이라는 확실한 효과를 가져올 것이다.
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기사최종편집일: 2025-01-13 11:38:41
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