[아유경제_헤드라인] 올해 종부세 폭탄에 부동산시장 ‘옥신각신’

[아유경제=김진원 기자] 올해 연말을 앞두고 강화된 종합부동산세(이하 종부세) 고지서가 발송됐다.

납부 시즌이 다가온 만큼 부동산시장이 예민하게 상황을 주시하고 있는 가운데 올해는 다주택자와 고가주택 보유자 등을 중심으로 세금 부담이 클 것으로 보인다. 기획재정부에 따르면 납세 대상자 역시 전년 대비 증가했으며, 세액 기준으로도 몇 배 이상 폭증한 것으로 파악됐다.

이로 인해 올해 종부세가 `역대급`으로 평가받는 가운데 이를 두고 여러 다른 시각들도 존재한다. 본보는 종부세 인상안이 부동산시장에 미치는 파급에 대해 좀 더 자세히 들여다보고자 한다.

94만7000명 과세 대상… 세액 5조7000억 원
정부 "실수요자 부담 거의 없어"

기본적으로 종부세란 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리해 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택에 대한 종부세와 토지에 대한 종부세를 합한 금액을 말한다. 부동산 투기수요를 억제하고 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 2005년부터 시행됐다.

2005년 도입 당시에는 `부자세` 성격이 강했으나 사실상 액수 자체가 그리 크지 않아 실효성 측면에서 두드러지지 못하다는 평가를 받아 왔다. 하지만 2017년 문재인 정부가 들어서고 공시가격 현실화를 통해 시세 반영률을 매년 2~3% 높이고, 종부세율도 지난해(0.6~3.2%)보다 약 2배 상향, 공정시장가액 비율 역시 상향(90%→95%) 조정하는 등 종부세의 실질적인 효과를 극대화하는 조치에 들어간 바 있다.

이런 가운데 기획재정부는 이달 22일 2021년 주택분 종부세 고지 관련 주요 내용을 발표하면서 올해 종부세 부과 대상자는 전년 대비 28만 명 증가한 94만7000명으로 내야 할 세액 역시 5조7000억 원이라고 알렸다.

불과 3개월 전 여당인 더불어민주당 소속 부동산특별위원회가 올해 종부세 납부 대상자를 76만5000명이라고 예상했지만 이를 가뿐히 넘어서며 정부의 부동산 정책 실패 등으로 인한 집값 폭등의 결과물은 더 많은 보유자에게 돌아갔다.

하지만 정부는 1가구 1주택자의 부담은 되레 줄어든 만큼 `종부세 폭탄`이라는 평가를 인정하기 어렵다는 입장이다. 정부에선 전체 세액 비중의 다주택자와 법인이 88.9%를 차지하고 1주택자의 부담 비율은 3.5%(2000억 원)에 불과하다고 목소리를 높인다.

먼저 1가구 1주택자의 경우 과세 대상자는 13만2000명으로 전년 대비 1만2000명 증가했지만, 전체 비중을 보면 되레 18%에서 13.9%로 감소했고, 세액 금액도 전년보다 800억 원 늘었으나 비중 자체는 6.5%에서 3.5%로 줄었다는 견해다. 특히 이들 중 72.5%가 시가 25억 원(공시가격 17억 원ㆍ과세 표준 6억 원) 이하로 세액이 50만 원, 시가 20억 원(공시가격 14억 원, 과세표준 3억 원) 이하일 경우, 세액은 27만 원까지 낮아지는 등 1가구 1주택자 등 실수요자의 부담은 크지 않다는 게 정부 측 설명이다.

반면, 2주택 이상 보유자는 전체의 51.2%인 48만5000명으로 이들의 부담 세액은 전체의 47.4%(2조7000억 원)고, 3주택 이상을 보유한 다주택자 역시도 41만5000명에 이르며 법인의 과세 인원과 세액 역시 매우 증가했다. 법인을 통한 종부세 부담회피 방지 효과를 예상할 수 있는 대목이다.

이에 대해 업계 한 전문가는 "정부는 고지 세액이 지난해보다 3배 이상 늘어난 것은 다주택자와 법인에 대한 과세 강화에 따른 것으로 1가구 1주택자의 부담은 오히려 줄었다는 입장"이라면서 "공제금액 인상과 고령자 공제 상향, 부부 공동명의 1주택자 특례 도입 등 실수요자 보호를 위한 다양한 조치로 인해 부담이 크지 않다고 생각하는 것 같다"고 귀띔했다.

"정부 부동산 정책 실패 탓" 지적… 시장 `부글부글`
업계, 내년 종부세 더 오를 것으로 전망

그러나 정부의 설명과 달리 실수요자 역시도 종부세로 인한 세금 부담이 가중됐다는 시각도 상당하다.

이들은 부동산으로 투기한 것도 아니고 정부의 부동산 정책 실패로 집값이 급등한 것인데 이렇게 많은 세금을 내야 하는 것은 문제가 있다는 주장이다. 한마디로 문재인 정부 들어 집값과 공시가격이 급등하면서 자연스레 재산세를 포함한 보유세 납부액이 2~3배 급증한 1주택자 중산층까지도 부자 세금을 물어야 하냐는 성토다. 당장 부동산 관련 커뮤니티 게시판에는 비슷한 사례들이 속속 언급되고 있다.

전문가들 역시 정부가 1주택자의 종부세액은 수십만 원 수준이라면서 문제가 없다는 뜻을 보였지만, 종부세 이전에 재산세도 수백만 원에 이르러 실질적으로 세금에 대한 부담은 상당하다고 지적한다.

실제로 서울 성동구 하왕십리동 `텐즈힐`의 경우 전용면적 84㎡를 기준으로 1주택자는 문재인 정부 출범 당시인 2017년 재산세가 139만 원 수준이었지만, 올해는 보유세로 348만 원(종부세 23만 원 포함)을 내야 한다. 용산구 이촌동 한가람의 경우 같은 전용면적을 기준으로 2017년 177만 원에서 올해 543만 원으로 보유세가 3배 정도 급증했다.

납세자들의 문제는 내년에도 세금이 가파르게 늘어날 수 있는 구조라는 점이다. 정부는 매년 1월 1일을 기준으로 그해 4월 29일 공동주택 공시가격을 발표한다. 올해 주택가격이 많이 오른 만큼 내년 공시가격 상승은 사실상 확정적이다.

앞서 언급했듯이 정부의 공시가격 현실화 정책으로 과세 기준인 공시가격이 오르면 종부세도 오른다. 당연히 올해처럼 과세 대상자와 과세액이 더 크게 늘 것이라는 전망이 제기되는 이유다.

종부세 세입자 부담 전가 `우려` ↑
이중과세 지적… 위헌소송 등 집단행동 움직임

정부가 세금 압박으로 다주택자 매물 증가를 이끈다는 목표를 가지고 있지만, 정부의 기대와 달리 세금 폭탄을 느낀 집주인들은 전세에서 반전세ㆍ월세화나 임대료 상승 등을 고려하는 분위기가 형성되고 있다.

업계 일각에선 이로 인한 피해가 고스란히 세입자들에게 전가될 수 있다는 가능성을 제기하고 있다. 이미 시작된 분위기도 곳곳에서 감지되고 있다.

최근 한국부동산원에 따르면 서울 평균 월세 임대료는 ▲8월 122만2000원 ▲9월 122만8000원 ▲10월 123만4000원 등으로 점차 상승하는 모습이고, 월세 보증금 역시 ▲8월 2억351만 원 ▲9월 2억412만 원 ▲10월 2억418만 원으로 상승세를 기록하고 있다.

월세 거래 비중도 심상치 않다. 올해 1~11월 체결된 임대차계약에서 차지하는 비율이 36.4%로 역대 최고치를 기록했기 때문이다. 지난 1월에서 9월까지 누적된 거래량(5만6169건)으로도 지난해 1월부터 11월까지 월세 거래량(5만4965건)을 이미 뛰어넘으며 집주인들의 월세 전환이 가속화되는 모양새다.

한 공인중개사사무소 관계자는 "고가 아파트 집주인들을 중심으로 월세를 높여 받아 오른 종부세를 내면 된다는 생각이 많아지고 있는 것 같다"면서 "보유세 부담이 커진 상황에서 전세는 반전세로, 월세는 임대료를 올리는 방식으로 세입자들에게 세금을 전가할 조짐이 보인다"고 지적했다.

그러면서 그는 "월세 상승은 서민경제에 치명적인 영향을 미칠 수밖에 없는 만큼 종부세 폭탄이 결국 전ㆍ월세시장을 자극해 최종적으로 서민들의 주거환경을 악화시키고 있다"고 경고했다.

한편, 일부 고지 대상자들을 중심으로 종부세 부과에 대한 위헌소송 움직임도 포착되고 있다. 이달 23일 유관 업계에 따르면 `종부세 위헌청구 시민연대`는 종부세 고지서가 발송된 직후 전국에 있는 1000명으로부터 위헌소송 참여 의지를 확인하고 집단행동에 나섰다.

이들은 애초에 보유세는 미실현 이익에 대한 과세임에도 집값이 올랐다고 과도한 보유세를 짊어지는 것은 징세권 남용 등으로 위헌 소지가 다분하다는 의견을 냈다. 여기에 집값이 내려간다고 돌려받을 수 있는 것도 아닌 만큼 단일 물건에 대해 이중과세는 잘못됐다는 지적이다.

ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지