[아유경제_오피니언] 주택단지 ‘공동관리’ 개념

1. 문제의 소재

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제2조제7호가목에서는 주택단지의 개념으로 `하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성된 것`을 들고 있고 다목에서는 하나의 사업계획에 따라 건설된 주택이 아니더라도 `가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지`를 주택단지의 개념에 포섭하고 있다.

실례로 서울 영등포구 여의도 모 아파트의 경우 하나의 사업계획으로 승인받지는 않아서 도시정비법 제2조제7호가목의 주택단지에 해당하지는 않지만 공동으로 관리되고 있는바, 동법 동조 다목의 주택단지에 해당해 하나의 주택단지로 봐야 하는 것이 아닌지 문제가 된다.

2. 법원 판결례

위 다목 규정은 하나의 사업계획에 따라 건설된 주택이 아니더라도 그 각 사업계획에 따라 건설된 주택의 대지가 `공동으로 관리되고 있는 경우`, 그 각 주택의 대지는 하나의 주택단지에 해당한다는 취지이다. 법 문언의 일반적인 의미에다가 도시정비법이 위와 같이 「주택법」과는 다른 별도의 주택단지 개념을 설정한 것은 재건축사업의 단위와 범위를 정하기 위한 것인 점, 「공동주택관리법」 제8조제1항은 `인접한 공동주택단지와의 공동관리`가 가능함을 규정하면서 위 법 시행규칙 제2조에서 공동관리가 가능한 공동주택에 대한 기준을 정하고 있는바, 「공동주택관리법」과의 조화로운 해석을 위해서는 위 도시정비법의 취지를 몰각하지 않는 선에서 해당 법의 `공동관리` 개념 또한 고려함이 타당한 점 등을 종합적으로 고려하면 위 `공동으로 관리되는 경우`란 각 사업계획에 따라 건설된 주택의 대지에 건설된 각 공동주택의 구분소유자들이 그들의 의사에 따라 해당 공동주택을 현실적으로 공동으로 관리하고 있고, 사회적ㆍ문화적으로 위 각 공동주택이 하나의 주택단지로서 인식되는 경우를 의미한다고 봄이 타당하다.

다만, 이와 같은 하나의 주택단지에 해당하는지는 정비구역 지정, 조합설립인가 또는 사업시행자 선정 등 문제가 되는 처분 당시를 기준으로 파악할 수 있는 실질적ㆍ객관적인 사정들에 의해 판단해야 하고, 구분소유자들의 집단적ㆍ주관적인 의사에 따를 것은 아니다.

왜냐면 그와 같은 집단적 의사에 따라 하나의 주택단지 여부를 판단함은 사실상 토지등소유자들의 집단적 의사에 따른 분리재건축을 허용하는 것과 다르지 않아 법률이 재건축사업의 단위로서 주택단지의 개념을 정하고 있는 취지에 반하기 때문이다.

여기에 도시정비법 제18조의 취지를 고려하면 정비구역은 연접하지 않은 지역에 대해서 통합해 지정될 수도 있고, 하나의 사업 단위에 대해서 나눠 지정할 수도 있는 것이라 그 범위가 지정권자의 의사에 따라 매우 유동적이지만, 주택단지는 법률인 도시정비법 제2조제7호각목에 그 범위가 명시적ㆍ획일적으로 정해져 있어 범위의 설정을 위한 행정청의 별도의 행위를 예정하지 않고 있음이 명백하다. 무엇보다 도시정비법 제67조가 `재건축사업의 범위에 관한 특례`라는 표제 하에 재건축사업의 원활한 진행을 위한 토지분할제도를 규정하고 있고, 도시정비법 제2조제7호라목은 위 제도에 따라 분할된 토지와 분할돼 나간 토지를 별개의 주택단지로 보도록 하고 있어 결국 도시정비법은 하나의 주택단지에서 별개의 재건축사업을 시행하기 위해서는 위 도시정비법 제67조에 따르도록 규정하고 있는바, 행정청의 임의적 의사에 따라 주택단지의 범위를 정함은 도시정비법이 정하는 위 특례 제도의 취지에 어긋난다.

3. 결어

해당 사건 판결에서는 ▲아파트 입주자 및 구분소유자들은 아파트 지상에 건설된 공용주차장 등 공용시설을 제한 없이 사용해 왔던 것으로 보이는 점 ▲이 사건 아파트는 공동의 관리실을 사용하는 하나의 관리 주체에 의한 단일한 관리규약에 따른 관리가 이뤄져 왔던 것으로 보이는 점 ▲이 사건 아파트 입주민들은 하나의 입주자대표회의를 구성해 주택 관리에 대한 사항을 결정해 왔던 것으로 보이며 이러한 결정의 효력은 이 사건 아파트의 모든 구분소유자에게 미친다고 봐야 하는 점 등을 종합하면, 이 사건 처분 당시 이 사건 아파트의 구분소유자들은 그들의 의사에 따라 해당 공동주택을 공동으로 관리해 왔다고 판단되면서 일부 동 소유자들만을 대상으로 한 사업시행자 지정처분을 취소한바, 이 점 유의하기 바란다.

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