도시정비사업은 시행 방법을 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업으로 구분하고 도시정비사업의 시행자는 사업 방법에 따라 다양하다. 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수, 한국토지주택공사(LH) 등 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다. 그리고 재개발사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 법에서 정한 자와 공동으로 시행하고 토지등소유자가 20인 미만인 경우는 토지등소유자가 사업을 시행한다.
하지만 부동산 경기의 불확실성으로 인해 주택의 공급량이 부족해지자 정부는 대량의 주택을 공급하는 정책을 발표했고 도시정비사업에 대한 주택 공급량 확대 일환으로 공공재개발을 추진하는 경우 사업 기간 단축, 종 상향, 용적률 상향 등의 혜택을 주고 일정 비율의 임대주택을 공급하도록 했다. 일례로 공공재개발 방식으로 시행하는 경우 법정상한용적률 20%를 추가로 부여해 제3종일반주거지역의 법정상한용적률은 360%가 되는 것이다.
공공재개발의 시행에 따라 부여받은 추가 용적률에 대해서는 일정 비율의 임대주택을 공급해 토지등소유자에게 이익을 가져다 줄 수 있지만 정부가 고밀도 개발을 유도하는 것이 돼 최근 도시화의 추세와 부합하는지에 대한 판단은 유보해야 한다. 앞으로는 팬데믹과 맞물려 콤팩트시티에 대한 수요가 증가할 것으로 예상되나 이는 도심지에 한정된 제한적인 개발이고 일반 국민의 주택 수요에 대한 욕구의 충족은 다양하다 할 수 있으므로 개발 방식 또한 다양하다 할 것이다. 따라서 정부가 추진하는 공공재개발이 일반 국민의 주거환경에 부합한지 반문해 봐야 한다.
국민들의 삶의 수준이 향상됨에 따라 구도심은 쇠퇴하고 새로운 주택 단지의 조성을 통해 주거환경의 전환을 가져오지만 이 또한 개발에 한계가 있으므로 구도심의 개발이 절대적으로 필요한 상황에서 도시정비사업은 필연적이라 할 수 있다.
도시정비사업의 사업성은 용적률과 비례하고, 용적률이 상향되지 않는다면 사업시행자에 대한 기부채납 비율을 완화해야 하는바, 도시정비사업에 있어서 사업성을 거래의 대상으로 전환해 개발사업에서 오는 이익을 국민의 보편적 이익으로 환원할 경우 투기보다는 투자로서의 자산관리가 활성화돼 일자리가 창출되고 정부의 세수입도 증가하는 시너지 효과를 가져올 수 있다.
또한 부동산시장에서의 주택 공급은 자산 관리와 직결됨으로 자산 관리에 대한 인식도 변화돼야 한다. 국민들의 의식 수준 향상에 따른 자산 관리 마인드의 변화로 고품격의 주택에 대한 수요는 지속적으로 유지될 것이다.
자산 관리는 수익용 부동산에 대한 투자를 확대하는 것으로 투기성이 공존하지만 시장 경제하에서 부동산이 갖는 특성은 부정될 수 없다. 자본을 독점하는 기업에 대해서 부동산 투자 규제를 확대하고 일반 국민의 부동산 투자는 주식과 같이 시장 논리에 맡겨놓아야 한다. 그런데 정부는 직접ㆍ간접적으로 부동산시장에 개입해 강제적으로 부동산 거래량을 조절하고 정부가 주택 공급을 주도함은 장기적으로 주택시장을 왜곡해 정부의 실패를 가져오는 것이다.
정부는 주택 공급에 있어 수요의 억제가 공급량을 줄이는 데 있다는 명제를 실현하기 위해 단기적 정책 집행에 치중했고 부동산 자산 관리에 눈을 뜬 국민은 부동산 투자에 선택과 집중을 하고 정부는 이를 규제하는 형태의 시장 변화가 지속돼 왔다. 하지만 시장의 실패가 나타나는 것은 자연스럽고 정부의 시장 개입도 자연스러운 것이라 전제하면 정부의 시장 개입은 사회성과 공공성을 갖는 수준에서 제한적으로 개입돼야 하고 부동산 수요와 직결되는 부분에 대해서는 간접적인 개입에 국한돼야 한다.
오랜 기간 도시정비사업은 국민의 성공적인 투자처가 됐고 정부 정책의 유동성에 편승해 투기적 요인이 시장을 지배했다 할 수 있으나 부동산 경기의 주기성에 맞춰 정부의 정책도 굴곡을 거듭해왔다. 지금의 지나치게 높은 부동산 가격으로 정부의 고민은 깊어졌다 할 수 있지만 분명한 것은 정부도 부동산 가격 상승의 이익을 누린 대상자임 또한 부정할 수 없다.
국민이 부동산에 접근하는 방식은 일반적으로 거주 목적으로 주택을 구입하지만 주택은 국민의 생활 수준과 비례해 움직이는 점을 고려할 경우 부동산은 투자의 대상임은 분명하다. 따라서 정부가 추진하는 부동산 정책도 사회성과 경제성을 동시에 고려해야 하므로 자산 관리 측면에서의 부동산 정책도 고려돼야 한다.
2003년 7월 1일부터 「도시 및 주거환경정비법」이 시행된 이후 도시정비사업은 부침을 거듭해왔으나 지금은 도시 주거환경 개선을 위한 사업으로 정착됐고 도시정비사업의 향방이 민간 주택 공급의 방향을 제시하고 있는 것이 분명하므로 국민의 생활 수준 향상과 맞물려 부동산과 자산 관리에 대한 인식이 제고되고 있는 상황을 투기라 규정해 도시정비사업을 규제하는 것은 분명 문제가 있는바 부동산을 통한 정부의 세제와 국민의 삶의 질 향상의 수단으로서의 부동산이 공존해야 한다.
매번 강조하지만 도시정비사업은 공공이 직접 수행하는 공공재개발 방식이 아니라 민간이 수행하고 공공은 사업시행자가 도시정비사업을 정상적으로 영위할 수 있도록 환경을 조성해 주는 조력자여야 한다. 도시정비사업은 국민의 자산 관리의 대상인 동시에 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 일조하고 있어 공공도 주택 공급 정책이 국민의 주택 수요에 대응할 수 있도록 장기적인 방책을 마련해야 한다.
따라서 정부의 직접 개입 방식은 공공성을 갖는 부분에 국한하고 민간이 도시정비사업을 정상적으로 운영해 나갈 수 있도록 최적의 여건을 만들어 주는 데 역점을 둬야 한다.
ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지
이 뉴스클리핑은 http://libnews.co.kr에서 발췌된 내용입니다.
